Che cos’è il regolamento condominiale

La disciplina del regolamento condominiale

Secondo la giurisprudenza, “il regolamento di condominio, quali che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività  condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività , su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività  condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini” (Cass. n. 12342/1995). 

La disciplina del regolamento condominiale è contenuta nell’art. 1138 c.c. nonché, in parte, negli artt. 68, 69 70, 71 e 72 disp. att. c.c., in particolare, il codice civile individua i casi in cui esso è obbligatorio e il contenuto che deve avere.

Regolamento condominiale: quando è obbligatorio?

Occorre notare che il legislatore della riforma ha lasciato invariato il superamento della soglia dei dieci partecipanti per la formazione obbligatoria del regolamento condominiale, nonché la funzione precipua dello stesso di disciplinare l’uso delle cose comuni, prevedere i criteri di ripartizione delle spese (al regolamento, infatti, devono essere allegate le tabelle millesimali), fissare le norme a tutela del decoro dell’edificio nonché quelle inerenti l’amministrazione della cosa comune. Nel fissare le modalità di approvazione del regolamento (con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.), il terzo comma dell’art. 1138 c.c., è stato novellato dalla riforma del 2012, che ha introdotto l’obbligo che lo stesso sia allegato al registro indicato dal numero 7) dell’art. 1130 c.c., ovverosia il “registro dei verbali delle assemblee” curato dall’amministratore.

Approvazione del regolamento condominiale

Per quanto riguarda l’approvazione, più nel dettaglio, l’articolo 1138 del codice civile stabilisce che l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente, può essere presa da ciascun condomino.

L’approvazione, poi, necessita della maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136, ovverosia di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Una volta approvato, il regolamento va allegato al registro dei verbali e delle assemblee e, come vedremo, può comunque essere impugnato secondo le regole ordinarie in materia di impugnazione delle delibere.

Modifica del regolamento condominiale

Le regole che disciplinano la revisione del regolamento condominiale cambiano a seconda che si tratti di un regolamento ordinario o contrattuale. Nel primo caso, infatti, la legge dispone che ogni condomino può assumere l’iniziativa per la modifica del regolamento. Sarà poi l’assemblea a deliberare la modifica con le medesime maggioranze previste per l’approvazione. Nel caso di regolamento contrattuale, invece, servirà l’unanimità dei condomini. 

Limiti del regolamento condominiale

Con riferimento ai limiti, gli ultimi due commi dell’articolo 1138 chiariscono che il regolamento non può, con le sue norme, menomare in alcun modo i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Esso non può poi mai derogare alle disposizioni di cui agli articoli 1118 secondo comma (il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni), 1119 (indivisibilità), 1120 (innovazioni), 1131 (rappresentanza), 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea) del codice civile.

Infine, le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici (ex quinto comma art. 1138 c.c.). 

Altri limiti alla redazione di un regolamento di condominio sono posti dall’articolo 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, che stabilisce che questo non può derogare ai precedenti articoli 63, 66, 67 e 69. 

Tipi di regolamento condominiale

Con riferimento alla sua natura, esiste la distinzione tra regolamento condominiale contrattuale (o negoziale), ordinario (o assembleare) o giudiziale.

La differenza tra i tre tipi di regolamento è lungi dall’essere solo nominale ma si estende anche al suo contenuto.

• Regolamento condominiale ordinario o assembleare Difatti, secondo l’elaborazione giurisprudenziale, gli ordinari regolamenti condominiali, approvati a mente dell’art. 1138, comma 4, c.c., dalla maggioranza dei partecipanti, non possono importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà (Cass. n. 12028/1993);
• Regolamento condominiale contrattuale Se i regolamenti invece limitano i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà o sulle parti comuni, ampliano i poteri di uno o più condomini o attribuiscono a uno o più di essi maggiori diritti, dovranno avere necessariamente natura contrattuale ed essere quindi approvati all’unanimità” dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica” (Cass. n. 3705/2011);
• Regolamento condominiale giudiziale I regolamenti giudiziali, infine, si hanno qualora non si riesca a pervenire alla formazione del regolamento in sede assembleare e si ricorra quindi all’autorità giudiziaria affinché sia la stessa a provvedere. In ogni caso, come visto, le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né contenere clausole in contrasto o derogatorie alle disposizioni di legge, il cui elenco è espressamente indicato nell’art. 1138 c.c. e nell’art. 72 disp. att. c.c.

Inosservanza del regolamento e sanzioni

Per espressa previsione dell’art. 1107 c.c., dettato in materia di comunione ed applicabile anche al condominio, in virtù del richiamo contenuto nel terzo comma dell’art. 1138 c.c., il regolamento, una volta approvato, ha effetto per tutti i partecipanti, nonché per gli eredi e gli aventi causa, salvo impugnazione ad opera dei dissenzienti davanti all’autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti tale termine decorre dal giorno in cui la deliberazione è stata loro comunicata. Se sono proposte più impugnazioni per il medesimo regolamento, l’autorità giudiziaria decide con un’unica sentenza. È compito dell’amministratore, secondo l’art. 1130 c.c., novellato dalla l. n. 220/2012, punto 1), curare l’osservanza del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale lo stesso va allegato. Per cui, in base a tale disposizione, la cura del rispetto del regolamento rientra tra i compiti dell’amministratore ed ogni condomino può esigere che lo stesso intervenga per reprimere le eventuali violazioni. Non solo. L’art. 70 disp. att. c.c. sancisce espressamente che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilita a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino ad euro 200 che può arrivare a 800 euro in caso di recidiva.

Compiti dell’amministratore

Qualsiasi condominio può esigere che l’amministratore o chi ne ha la rappresentanza legale intervenga in caso di violazioni o inadempienze. In tali situazioni esso procederà con comunicazioni verbali e scritte inviate con raccomandata. Nel caso di insuccesso dei tentativi bonari nel richiamo all’osservanza del regolamento, esso ha la facoltà di porre una sanzione a carico del condòmino responsabile dell’irregolarità anche senza una preventiva approvazione dell’assemblea se esplicitamente riportato nel regolamento stesso.