Cos’è l’assemblea condominiale?
L’assemblea di condominio, nell’ordinamento giuridico italiano, è l’organo deliberante del condominio, disciplinato dagli art. 1135, 1136 e 1137 del Codice Civile. Si tratta di un organo sovrano della vita condominiale: come un “piccolo Parlamento” ha poteri normativi (per esempio quando approva il regolamento) ma anche di controllo e organizzativi: ad esempio può giudicare l’operato dell’amministratore o regolare l’uso degli spazi comuni.
Chi convoca l’assemblea condominiale
Alla convocazione dell’assemblea provvede quindi l’amministratore, attraverso un apposito atto (la c.d. convocazione) che deve indicare in modo chiaro:
- chi convoca l’assemblea
- a chi è diretta la convocazione
- il luogo, la data e l’ora in cui si terrà l’assemblea
- l’ordine del giorno (l’elenco delle questioni che verranno esaminate nel corso dell’assemblea).
Per convocare correttamente l’assemblea di condominio occorre che l’amministratore rispetti specifiche modalità: l’avviso deve indicare sia la prima che la seconda convocazione, da tenersi in un giorno diverso da quello della prima.
Tipologia di assemblea
Prima di tutto quindi dobbiamo distinguere due tipi di assemblea: quella ordinaria e quella straordinaria.
La convocazione della prima è obbligatoria per legge e deve essere fatta ogni anno per l’attività prevista dall’art. 1135 primo comma c.c. L’amministratore, infatti, alla fine di ogni anno è tenuto a rendere il conto della propria gestione e l’inadempimento per due anni di seguito permette ai condomini di ricorrere all’Autorità Giudiziaria per la sua revoca e sostituzione.
Il secondo tipo di assemblea è quella straordinaria che può essere convocata dall’amministratore a propria discrezione e/o su impulso di parte ogni qual volta ce ne sia la necessità.
In secondo luogo è utile sottolineare che, quantomeno in prima istanza, l’unico soggetto legittimato a convocare l’assemblea è l’amministratore di condominio. Ciò si evince chiaramente dal contenuto dell’art. 66 disp. att. c.c.
Ai condomini è riconosciuto, in prima istanza un potere d’impulso e successivamente un vero e proprio diritto di convocare l’assemblea. E’ dubbio se la richiesta dei condomini possa essere fatta anche per l’assemblea ordinaria. In ogni caso tale richiesta deve essere presentata dal almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Trascorsi dieci giorni dalla sua presentazione e non essendo stata convocata nessuna assemblea da parte dell’amministratore, gli stessi possono provvedere ad autoconvocarla.
Quorum costitutivo
Tutti i condomini hanno titolo per partecipare a questa riunione (art.67 disp. att. c.c.) e pertanto vanno avvisati nelle forme dell’art. 66 disp. att. del Codice civile. All’interno dell’assemblea vige una democrazia diretta in quanto la volontà espressa dalla maggioranza vincola anche i condomini che dissentono o che non hanno partecipato alla seduta. L’articolo 1136 del codice civile richiede due quorum costitutivi diversi per la convocazione dell’assemblea in prima e seconda convocazione.
- In prima convocazione la norma afferma, al primo comma, che “L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”. Ciò significa che devono presentarsi in assemblea un numero di condomini che rappresenti la maggioranza di quanti ne sono presenti in condominio. Questi inoltre devono essere un numero che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio
- n base al terzo comma dell’articolo 1136 del codice civile , in seconda convocazione il quorum costitutivo è il seguente: “L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio”.
